Unzählige Formulare, wechselnde Ansprechpartner, lange Wartezeiten. Wer privat oder gewerblich bauen will, muss oft Monate auf erforderliche Genehmigungen warten. Abstandsflächen, Bebauungspläne, die Nachbarn meckern. Jeder kann und will mitreden. Bis der erste Stein gesetzt wird, kann das dauern. Ungezählte Baulücken und Brachen allein in der Landeshauptstadt sind Zeugnis dafür. 

Doch der Freistaat steuert gegen. So soll das im Oktober 2025 bundesweit in Kraft getretene „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (Paragraf 246e BauGB) den Bau-Turbo in Deutschland zünden. Auch anderweitig ist Bayern in Sachen Entbürokratisierung längst vorne dran, das Stichwort heißt „Genehmigungsfiktion“.

„Qualität erfordert eine gewisse Zeit“

Die Genehmigungsfiktion sieht vor, dass bei einem Antrag auf Erteilung einer Genehmigung diese als angenommen gilt, wenn die Behörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist entscheidet. Kommt also etwa nach drei Monaten kein Bescheid, kann der Bauherr loslegen.

Mit ihr sollen bauordnungsrechtliche Vorschriften abgeschafft, Kreativität und Bautempo beschleunigt und DIN-Hürden abgebaut werden. Trotzdem sollen Normen, die Sicherheit und Baustandart betreffen, eingehalten werden. So liegt in München die aktuelle durchschnittliche Bearbeitungsdauer im Genehmigungsverfahren bei Bauten zwischen vier und fünf Monaten, bestätigt der Sprecher des zuständigen Planungsreferates.

Achim Sing vom Bayerischer Städtetag bekräftigt, dass Bayern vor anderen Bundesländern beim Thema Bauen längst reagiert hat: „Die Genehmigungsfiktion ist in Bayern bereits im Jahr 2021 für Wohnbauvorhaben im vereinfachten Verfahren eingeführt worden. Für die unteren Bauaufsichtsbehörden war dies eine große personelle Herausforderung; auch die Bauseite musste sich an die neue Situation gewöhnen. Im Rahmen der Genehmigungsfiktion gibt es keinen amtlichen Stempel mehr dafür, dass die Bauvorschriften eingehalten werden.“

Sing merkt allerdings an: „Grundsätzlich gilt: Die Qualität einer Baugenehmigung erfordert eine gewisse Zeit der Bearbeitung.“ Dabei sieht der Pressesprecher bei aller Vereinfachung viele Probleme nach wie vor ungelöst: „Der Fachkräftemangel in den Behörden bleibt bestehen. Die Fülle an Vorschriften, die ein Bauvorhaben zu erfüllen hat, muss berücksichtigt werden. Nicht umsonst konzentriert sich Bayern aktuell auf die Entrümpelung der materiellen Standards.“ 

Die sogenannte Genehmigungsfiktion, die Geschwindigkeit in den Verfahrensablauf bringt und wie sie zuletzt der Generalsekretär der CDU, Carsten Linnemann, forderte, ist schon in der Bayerischen Bauordnung verankert (BayBO, Art. 68). Des Weiteren wurde diese durch mehrere Novellen, insbesondere mit den Änderungen des ersten Modernisierungsgesetzes und weiteren Anpassungen im Laufe des Jahres 2025, massiv auf Beschleunigung und Vereinfachung ausgelegt.

Diverse Faktoren für Geschwindigkeit dre Genehmigungen entscheidend

Doch das Ziel, besonders den Wohnungsbau schneller durch die Behörden zu bringen, hängt von vielen Faktoren ab. Ingo Trömer vom Münchner Planungsreferat erläutert: „Die Dauer von Baugenehmigungsverfahren hängt beispielsweise von der Größe und dem Schwierigkeitsgrad des Vorhabens sowie der erforderlichen Beteiligung weiterer Behörden ab. Oftmals führen auch mangelhafte Vollständigkeit und Qualität der eingereichten Antragsunterlagen zu Verzögerungen, da in diesen Fällen zunächst weitere Unterlagen nachgefordert werden müssen.“

Und doch sind die Kommunen gefordert. Digitale Bauämter, vereinfachte Verfahren und strukturelle Verbesserungen sollen es Städten und Gemeinden ermöglichen, etwa Wohnungsbauprojekte schneller zu genehmigen. Statt also wertvolle Bauzeit durch Planungs- und Genehmigungsverfahren zu verlieren, soll so dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden.

Auch Matthias Simon, Direktor des Bayerischen Gemeindetags, bestätigt auf Nachfrage Bayerns Vorreiterrolle – mit Einschränkungen: „Die sogenannte Dreimonatsfiktion kann bereits fachlich angewandt werden, solange es sich nicht um komplexe Objekte wie etwa ein Mehrparteien-Hochhaus oder etwa ein Munitionsdepot handelt. Derartige Anträge müssen weiter mit höchster Sorgfalt geprüft werden. Grundsätzlich müssen zudem selbstverständlich bestimmte Vorgaben und Regeln zwingend eingehalten werden, da bei der Eigenverantwortung am Bau unbedingt auch Rechtssicherheit für alle herrschen muss.“

Mit der Zulassung des Gebäudetyps E wendet Bayern ein weiteres innovatives Konzept an. Hier ist etwa beim Hausbau der Verzicht auf eine Unterkellerung oder eine weniger aufwendige Gebäudetechnik der Schlüssel zum schnellen Bau. Dies werde die Wohnqualität eines Gebäudes nicht beeinträchtigen, versichert Bayerns Bauminister Christian Bernreiter (CSU).

Die Zeit, den Bau-Turbo endlich zu zünden, drängt. Denn seit Jahresbeginn stuft der Freistaat 285 Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ein. Es muss also schlicht schneller gebaut werden. Hans Maier vom bayerischen Verband deutscher Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) kennt den angespannten Markt. Der Verbandsdirektor hofft auf die Zusammenarbeit aller, denn bezahlbare Wohnungen lassen sich nur mit einer gemeinsamen Kraftanstrengung auf kommunaler Ebene und mit einem Verständnis für die gegenseitigen Belange schaffen.

Ob also allein die neuen Gesetze zur Beschleunigung des Wohnungsbaus die Bautätigkeit wirklich ankurbeln und vereinfachen, mag sich erst in den kommenden Jahren zeigen. (Marie-Julie Hlawica)